Снижение порога аккредитации строящихся домов до 30% для участия в госпрограмме "еОселя" может активизировать спрос на первичном рынке жилья, считает СМО Alliance Novobud Ирина Михальова.
"В общем количестве обращений в отделы продаж доля желающих воспользоваться программой около 60-65%. К заключению сделки доходят 30-35%. Озвучу, наверное, мнение всех девелоперов: было бы хорошо, если бы банковские учреждения снизили порог аккредитации домов на стадии строительства хотя бы до 30% готовности. Сейчас этот порог составляет 50-60%", – сообщила она агентству "Интерфакс-Украина".
Михальова позитивно оценила ранее введенное снижение до 10% первого взноса для молодежи, отметив, что большое количество запросов поступает именно от молодых людей, в частности военнослужащих. Кроме того, увеличение ставок по ипотеке после первых 10 лет действия договора будет стимулировать покупателей быстрее выплачивать кредит, указала она.
Дополнительным стимулом для покупки жилья на первичном рынке может стать повышение требования к возрасту зданий, доступных для кредитования по "еОселе" льготным категориям заемщиков, с 10 до трех лет, сообщила коммерческий директор "Интергал-Буд" Анна Лаевская.
"Если сократят граничный возраст домов, доступных к приобретению за счет льготного кредитного ресурса, с 10 до трех лет, это заставит значительную часть покупателей переориентироваться на предложение от застройщиков. В условиях, когда праву собственности на жилье менее трех лет, возникает дополнительное налогообложение сделки. Сейчас это 7,5%, после повышения военного сбора – 11%. То есть покупать жилье на "вторичке" у физлица будет невыгодно", – пояснила эксперт.
На сегодня покупатели сталкиваются со сложным организационным процессом при оформлении ипотеки, отметила Лаевская. Срок согласования заявок довольно длительный, из-за чего на первичном рынке возникает риск удорожания объекта, на вторичном – не все продавцы готовы ждать. Кроме того, задекларированный первый взнос может существенно вырасти.
Увеличение количества банков-партнеров по программе "еОселя" также позитивно повлияло бы на активность рынка, считает Лаевская.
С другой стороны, потенциальное снижение возраста домов всем категориям заемщиков по "еОселе" для приобретения жилья в ипотеку существенно ограничит предложение для участников программы, считает руководитель проектов Perfect Group Алексей Коваль.
"Снижение требования по возрасту здания с трех до 10 лет будет значительным стимулом для роста спроса. В 2025 году эту будет означать включение жилья, построенного и введенного в эксплуатацию в довоенном 2021 году и ранее – когда темпы нового строительства были самыми высокими", – отметил эксперт.
По его словам, на сегодня влияние программы "еОселя" на первичный рынок жилья все еще малозаметно – покупатели предпочитают готовое жилье. Стимулировать рынок могли бы другие изменения в условия программы: увеличение максимального срока ипотеки, снижение первого взноса для всех категорий участников, изменение лимитов по площади жилья.
"Эти изменения сделали бы жилье доступным для более широкого круга граждан", – указал Коваль.
Несмотря на рост популярности программы льготной ипотеки, спросом пользуются и внутренние программы рассрочки от застройщиков с более гибкими условиями, сообщила директор по маркетингу группы компаний DIM Дария Бедя. Главной же проблемой государственных программ остается их своевременное финансирование.
"Главным вопросом остается финансирование, а точнее объем и скорость выделения средств на государственные программы. Если финансирование будет осуществляться в полной мере, то по нашим оценкам, доля ипотечных продаж на первичном рынке вырастет до 40-45%. На сегодня из 30% запросов в наши офисы о программе "Оселя" лишь около 10% переходят до реальных сделок", – пояснила она.
Между тем количество договоров о покупке жилья с использованием сертификата по программе "еВосстановление" пока незначительное, констатируют опрошенные агентством столичные девелоперы.
"Количество сделок с использованием сертификата "еВосстановление" незначительное, по крайнее мере, в структуре продаж нашей компании. Сейчас у нас около двух десятков таких сделок, что крайне мало. Мы это связываем с условиями программы. В отличие от "еОсели", где критерии к выбору жилья четко определены, у "еВосстановления" нет ограничений по выбору жилья. Поэтому основное количество сделок заключается на вторичном рынке среди предложения старого жилья", – рассказала Лаевская.
В то же время девелоперы из западных регионов Украины отмечают обратный тренд – количество сделок с жилищными сертификатами превышает число сделок по "еОселе".
"За последние полгода 80% сделок через госпрограммы прошли именно по "еВосстановлению", что на 40% больше, чем за предыдущие шесть месяцев. Если посмотреть в пропорции, то продажи движутся так: 75% – обычная продажа, 17% – "еВосстановление", 8% – "еОселя", – сообщила директор по продажам Rishko Capital Наталия Нестеренко.
По данным Rishko Capital, работающего на рынке Закарпатской области, большинство заинтересованных в приобретении жилья через программы "еОселя" и "еВосстановление" – украинцы из прифронтовых и центральных областей, а также военнослужащие.
По словам СЕО Avalon Романа Давимуки, на рынке жилья во Львове показатели программы "еОселя" невысокие. Отчасти это связано с высоким спросом на покупку жилья на ранних этапах строительства.
"В случае нашей компании и многих игроков во Львове, доля "еОсели" невысока. У нас это единичные случаи, и на готовое жилье. Мы понимаем, что это из-за более высокого порога цен в городе, плюс рынок неплохо функционирует на ранних стадиях, когда еще нет возможности продавать по "еОселе".
Как сообщалось, программа доступного ипотечного кредитования “еОселя” заработала в Украине с октября 2022 года. На льготную ипотеку под 3% годовых сроком до 20 лет с первоначальным взносом от 20% стоимости жилья могут претендовать военнослужащие-контрактники ВСУ, работники сектора безопасности и обороны, медработники, педагоги, научные сотрудники. С 1 августа 2023 года подать заявку на участие в программе “еОселя” под 7% могут ветераны войны, участники боевых действий, внутренне перемещенные лица (ВПЛ) и граждане, не имеющие собственного жилья больше нормативной площади.
По условиям программы, льготные категории участников могут приобрести жилье в строящемся доме и домах не старше 10 лет (в столице и областных центрах), остальные участники – в доме не старше трех лет или строящемся объекте.
Кабинет министров Украины постановлением №939 от 16 августа внес изменения в условия программы доступного ипотечного кредитования “еОселя”. В частности, с 19 сентября можно использовать сертификаты “еВосстановление” как первоначальный взнос для приобретения жилья по “еОселе”, можно покупать имущественные права на частные дома на этапе строительства, увеличены ставки выплат после 10 лет обслуживания займа. С 19 октября для молодежи младше 25 лет будет уменьшен размер первого взноса (от 10%).
В программе участвуют 10 банков-партнеров: государственные Ощадбанк, ПриватБанк, Укргазбанк, Сенс Банк, а также МТБ Банк, Таскомбанк, банк “Глобус”, Sky Bank, банк “Кредит Днепр” и Bisbank.